주택 임대 사업자 의무 기간 중 양도 어떻게?

 

잘 아시다시피 원칙적으로 주택 임대 사업자 의무 기간 중 양도할 경우 과태료는 3,000만 원입니다.

그럼 의무 기간 중에 양도할 수 있는 방법은 없는 걸까요?

오늘은 주택임대사업자 의무기간 중에 임대주택을 양도하는 방법에 대해 다뤄 보겠습니다.

 

 

 

첫째, 포괄 양도양수로 소유권 이전 해야 합니다.  

먼저 첫 번째 방법은 포괄 양도양수를 통해서 소유권을 이전하는 방법이 있습니다. 포괄 양도양수를 통해서 소유권을 이전하고 양수인이 양도신고서 제출 및 임대 사업자로 등록을 하면 됩니다.만일 양수인이 신청을 안 할 경우 귀책사유를 따지지 않고 양도인에게 과태료를 물기 때문에, 계약 시 반드시 특약사항에 관련 특약을 첨부할 것을 권유드립니다.

 

 

 

포괄 양도 양수 시 주의사항

 

첫 번째.

먼저 설명드렸듯 '양수인(매수자)'이 반드시 사업자 등록 및 양도신고서를 제출해야 합니다.'양도신고서 미 제출' 시 포괄양도양수로 보지 않기 때문에 과태료가 부과될 수 있으며,  제출시점은 소유권 이전 등기 전까지입니다.

 

두 번째.

소유권 이전 방식이 유상인지 무상인지를 따지지 않습니다.

 

세 번째.

과태료는 나오지 않습니다 하지만 그동안 국세, 지방세 납부 시 세제혜택을 적용받았다면 추징 가능성이 있습니다.

 

네 번째.

포괄 양도 양수이므로 양수인이 임대주택 의무임대기간도 승계합니다 따라서 남은 의무기간만 채우면 됩니다.

*그렇다고 해서 세법상 의무임대기간까지 승계되는 것은 아니므로 해당 임대기간은 다시 충족하셔야 세제혜택을 받으실 수 있습니다.

 

근데 2020년 08월 18일 자 임대주택법 개정으로 현재 모든 단기임대주택과 그 당시 장기임대주택 중 아파트는 모두 자진신고 및 자동말소 대상이 되었죠, 그럼 이 자진신고ㆍ자동말소 대상 임대 주택들도 포괄 양도ㆍ양수를 통해서 소유권 이전이 가능할까요?

 

자진신고ㆍ자동말소 대상 임대주택도 포괄 양도 양수 가능하다.

결론적으로는 포괄 양도ㆍ양수가 가능하다고 말씀드릴 수 있습니다.이 역시 양도소득세 세제혜택 적용을 받을 수 있는데 최근 해석에 따르면 그 의무 기간을 채우지 않았다 하더라도 개정에 의한 자진신고 및 자동말소 대상주택은 그 기간을 충족한 것으로 보아 세제 혜택을 적용받을 수 있다고 합니다. 

 

 

 

 

둘째, 양도 허가를 받으면 양도가 가능하다.

아래의 몇 가지 사유에 해당하면 의무기간이 경과하기 전에도 허가를 받아서 양도가 가능합니다.(일반적으로 2년간의 임대수입보다 필요경비 발생분이 더 많음을 입증하여 허가를 받는다고 합니다.)

 

 

 

 

양도 허가를 받았을 경우는?

 

첫 번째, 양수인이 임대사업자가 아니어도 됩니다.

 

두 번째, 주택임대사업자 등록 의무도 없습니다.

 

세 번째, 과태료가 부과되지 않습니다.

 

네 번째, 지방세 세제혜택을 받은 경우 추징되지 않습니다.

(단, 국세의 경우 세법상 의무임대기간 미준수로 인해 세제혜택이 모두 추징됩니다.)

 

 

 

 

 

 

마치며

 

주택임대사업자의 임대주택 의무기간내에 양도가 가능한지 방법은 어떤것들이 있는지에 대해 알아보았습니다.

다음에는 세제혜택등 주택임대사업자 등록 시의 장점에 대해 설명드릴 예정입니다.

많은 관심 가져주시면 감사하겠습니다