주택 임대 사업자 세제 혜택(취득세,재산세)

주택 임대 사업자 세제 혜택에 대해서 정리를 해보려고 합니다. 주택 임대 사업자 등록 시에는

취득세 감면, 재산세 감면, 종합 부동산세 합산 배제, 종합 소득세 감면등 다양한 부분에서 혜택을 누려보실 수 있지만 반드시 일정 요건을 충족해야 되며 그러기 위해서는 이에 대해 어느 정도 인지를 하고 있어야만 합니다. 따라서 오늘 포스팅은 취득, 보유 시의 세제 혜택을 받아보기 위해서 어떤 조건을 갖춰야 하는지 알아보겠습니다.   

 

세제혜택 적용 기본요건

먼저 세제혜택을 적용받기 위해서 가장 기초적인 부분은 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록을 해야 합니다.

지방세는 따로 세무서에 사업자 등록을 요건으로 하지 않지만 국세는 세무서에 사업자등록을 반드시 하여야 한다는 점 짚고 넘어가겠습니다.

 

지방세(취득세, 재산세) : 세무서에 사업자 등록 없이 지자체에 주택임대사업자 등록 및 일정 요건 충족 하여야 함 국세(종부세, 양도소득세, 종합소득세) : 세무서에 사업자 등록 필요, 지자체에 주택임대사업자 등록도 필요함, 추가로 일정 요건 충족 필요 해야 함

 

 

 

 

비거주자의 주택임대사업자 등록 시 혜택

 

대부분은 거주자에 한해 세제혜택을 제공해 주지만 비거주자도 적용받을 수 있는 부분들이 있습니다.

한번 살펴보겠습니다.

 

취득세감면

재산세감면

종부세 합산 배제

다주택자 양도소득세 중과배제

장기보유특별공제율 추가적용

 

 

 

 

취득세 감면

2024.12.31일까지 아래의 요건을 모두 충족했을 경우 전용면적에 따라서 취득세를 감면해 줍니다.

 

첫 번째, 전용면적이 60m² 이하 일 것(20호실 이상을 임대주택으로 취득 시 85m² 이하 가능)

 

두 번째, 공동주택 및 오피스텔을 최초로 분양받아서 취득하는 경우일 것

(아파트는 제외, 여기서 최초 분양은 건축주명의의 보존등기 후 주택임대사업자로 최초 이전등기를 할 경우를 말합니다.)

 

세 번째, 취득가액 6억(비수도권 : 3억) 이하일 것(2020년 08월 12일 이후 취득 분)

 

네 번째, 의무 임대기간을 준수해야 함

1. 2020년 08월 17일 이전 : 단기 임대는 4년, 장기 임대는 8년

2. 2020년 08월 18일 이후 : 장기 임대사업자 10년

 

 

다섯 번째, 임대료 증액제한 준수

여섯 번째, 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대주택으로 등록했을 것(신청일을 기준)

전용면적	60m² 이하	60m² ~85m² 이하
감면율	100%	50%
조건	-	20호 이상 취득 시

 

 

 

 

 

최소 납부 세액 제도 적용 

최소 납부 세액 제도란 감면받은 세액의 일부(15%)를 납부해야 하는 것입니다. 

200만 원 이하의 금액은 적용하지 않습니다.

 

예를 들어보겠습니다. 

첫째, 1억의 다세대 주택을 취득하여 주택임대사업자를 등록한다고 가정했을 경우 

1억 x 1% = 1백만 원(전액 감면)

 

둘째, 2억 5천의 다세대 주택 취득 후 주임사 등록 시

2.5억 x 1% = 250만(250만 x 15% = 37만 5천 원)

 

1억의 오피스텔 취득 후 주임사 등록 시

1억 x 4%(건축법상 주택 x ) = 400만 x 15% = 60만

 

 

 

 

 

 

취득세 감면 추징 

취득세 감면 추징이 되는 경우도 알고 계셔야 합니다. 추징되는 경우는 몇 가지가 있는데 한 번 살펴보겠습니다.

 

하나, 의무임대기간 중 다른 임대가 아닌 다른 용도로 사용

 

두울, 매각, 증여(포괄 양도ㆍ양수를 포함)

 

세엣, 임대사업자가 말소되는 경우

(따라서 임대료 증액 5% 위반으로 임대사업자가 말소될 경우 추징될 수 있습니다.)

 

 

 

 

 

취득세 감면 추징 제외

하나, 양도 허가를 받아서 양도하는 경우

두울, 임대사업자가 폐지되는 임대주택을 자진 말소하는 경우

 

 

 

재산세 감면

 

재산세 감면을 보기 전에 주택 분 재산세에 대해 이해를 하고 넘어가야 합니다.

일반적인 재산세는 건물, 토지 분 재산세로 따로 나눠 내는데 건물은 7월, 토지는 9월에 부과됩니다.

하지만, 주택의 경우 공시 가격이 합산 공시 되는 점을 이유로 주택분 재산세는 1/2씩 나눠냅니다.

7월에 절반, 9월에 절반 이런 식으로 말이죠. 만일 재산 세액이 20만 원 이하라면 7월에 일괄 부과되기도 합니다.

 

 

 

주택 분 재산세 납부기한

1/2	7.16 ~ 7.31
1/2	9.16 ~ 9.31

뭐 아무튼 주택분 재산세는 공시가격에 공정시장 가액비율(60%)을 곱해서 구한 과세표준에 세율을 곱한 다음 나온 산출세액에 전년도 재산세에 세부담 상한액을 적용해 이를 차감하고 납부세액을 산정합니다. 복잡하죠? 주택분 재산세는 인별 합산과세하는 종부세와는 다르게 주택별 개별과세인 데다가 세부담 상한액도 최대 130% 까지만 적용되기 때문에 납부세액이 크게 증가하지는 않는다는 장점이 있습니다.

 

 

 

 

 

주임사 재산세 감면

주임사 재산세 감면은 조금 복잡한데 감면 방식이 두 가지가 있습니다.

 

임대주택에 대한 재산세 감면(2020.08.18 이후 장기임대주택에만 적용)

장기임대주택에 대한 재산세 감면

구분	임대주택에 대한 재산세 감면	장기임대 주택에 대한 재산세 감면
관련규정	지방세 특례제한법 제 31조 제4항	지방세특례제한법 제31조의3
적용주택	공동주택, 오피스텔	공동주택, 오피스텔, 다가구주택
	2020.08.18이후 아파트는 제외	2020.08.18이후 아파트는 제외
임대유형	단기 4년, 장기 8년	장기임대주택 10년
감면율	25 %~ 50%	50% ~ 100%

 

 

 

 

임대 주택에 대한 재산세 감면

임대주택에 대한 재산세 감면은 주임사가 과세기준일(06.01) 현재 2개 세대 이상 임대목적으로 사용하는 공동주택, 오피스텔의 경우 재산세 감면을 받을 수 있습니다.

이때 전용면적이 60m² 이하면 도시지역분 재산세를 포함해서 감면해 줍니다.

이 역시 표로 한번 더 확인해 보겠습니다.

전용면적	전용면적 40m²이하	40m²초과 ~ 60m²이하	60m² 초과 ~ 85m² 이하
감면율	-	50%	25%

 

전용 40m²이하 주택의 재산세 감면은 공공 임대 주택에 한해서 적용됩니다.

 

 

 

 

 

 

장기 임대주택 재산세 감면

장기 임대주택 재산세 감면은 조금 특이하게 주택 별로 2세대 이상(다가구는 1호)을 과세 기준일 현재 임대 목적으로 사용할 경우에 재산세를 감면받을 수 있습니다.

 

전용면적	전용면적 40m² 이하	40m² 초과 ~ 60m² 이하	60m² 초과 ~ 85m² 이하
감면율	100%	75%	50%

 

 

 

 

재산세 감면요건 정리

1. 전용 85m² 이하

 

2. 공동주택 2세대 또는 오피스텔 2세대 이상 또는 다가구주택 1호 이상

(모든 임대주택 전용 면적 40m² 이하, 건축물대장에 호실별 전용면적이 구분 기재되어 있는 다가구의 경우) 

 

3. 공시가격이 일정금액 이내여야 함(2020.08.12 이후 임대주택 등록분부터)

공동주택 : 과세 기준일 현재 공시가격 6억(비수도권 3억) 이하

오피스텔 : 과세 기준일 현재 공시가격 4억(비수도권 2억) 이하

 

4. 의무임대기간 준수

2020.08.17 이전 : 4년, 8년

2020.08.18 이후 : 10년

 

5. 임대료(보증금) 증액 제한 준수

 

6. 지자체 임대주택 등록.

 

 

 

 

 

재산세 감면 추징

이 역시 재산세 감면받은 다음 의무기간 내 등록말소,

매각 증여할 경우 감면사유가 소멸된 날로부터 소급해서 5년 이내 감면받은 재산세가 추징됩니다.