계약 갱신 청구권 행사 방법 중도 해지 예외 실거주

 

'계약 갱신 청구권'이란 말 그대로 임차인이 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

예전 임대차 3 법 발표 때 포함된 권리로 몇 가지 '예외'를 제외하고는 임대인은 계약 갱신 청구권을 거절할 수 없고, 그에 더해 이전 계약 건들 까지 소급 적용이 되어있기 때문에 발표 때 임대인들의 반발이 엄청났었는데요.

오늘은 이 '계약 갱신 청구권의 행사 방법' , '중도해지', '예외' 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

계약 갱신 청구권 행사 방법

'계약 갱신 청구권'은 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리로 최소 4년까지는 임차인의 주거안정을 보호하기 위해 신설됐습니다. 이는 「주택 임대차 보호법 제6조의 3」에 명시되어 있는데요.

여기서 계약의 갱신에 대해 잠깐 짚고 넘어갈 텐데 최대한 쉽게 풀어서 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

계약의 갱신(주택 임대차 보호법 제 6조) 

1. 임대인은 계약기간 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 갱신거절통지 혹은 계약내용을 변경할 건데 그에 따르지 않으면 갱신을 거절하겠다는 내용의 통지를 해야 합니다.

1-1. 임차인의 경우 2개월 전까지 갱신의 뜻을 통지해야 합니다.

2. 만일 1.의 기간과 같이 임대인, 임차인 서로 갱신에 대해 별다른 얘기가 없었다면 이전 계약내용과 동일하게 계약이 갱신된 것으로 봅니다 이를 일반적으로 '묵시적 갱신' 혹은 '법정 갱신'등으로 부릅니다.

2-1. 갱신된 임대차 기간의 존속기간은 2년으로 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

계약 갱신 청구권 예외

「주택 임대차 보호법 제6조의 3」을 보면 갱신을 거절할 수 있는 계약 갱신 청구권 예외도 분명 존재합니다.

이를테면 보상등을 통해 임차인과 협의가 되었거나 임차인의 임차인으로서의 의무를 다하지 못했을 때 예외적으로 거절할 수 있는데 이번에도 최대한 쉽고 자세하게 한 번 들여다보도록 하겠습니다.

 

 

「주택 임대차 보호법 제 6조의3」(갱신 요구 등)

1. 임차인이 2기 차임액만큼 연체 했을 때
(여기서 2기란 2회를 연체함이 아니고 2회 차 월세만큼을 연체하게 됨을 얘기합니다,

이를테면 2회차 월세가 100만 원이라면 4달 동안 25만 원씩을 연체하게 되더라도 이에 해당합니다.)

2. 임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임대차했을 때

3. 서로 합의해서 상당한 보상을 제공한 경우
(보통 3개월치의 월세, 이사비 등의 보상을 얘기합니다.)

4. 임차인이 임대인 동의 없이 주택의 일부 /전부를 전대 한경우 
(전대란 임대하여 다시 임대하는 것을 말합니다.)

5. 임차인이 전부/일부를 고의 혹은 중대한 과실로 파손한 경우 

6. 임대인이 사전에 재개발, 재건축 사업등에 대한 내용을 자세히 고지한 경우 

7. 임대인(직계존속ㆍ직계비속 포함)이 실제 그 주택에 거주하려는 경우

실제 가장 많은 거절 사유이기도 한데 적발 시 손해배상 청구로 이어지기 때문에 조심하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

계약 갱신 청구권 중도해지

계약 갱신 청구권 중도해지 또한 가능합니다.

동법 제 6조의 2에서 자세하게 다루고 있는데 내용은 다음과 같습니다.

 

묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 계약기간을 2년으로 보는 것과는 별개로

임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있다고 되어있는데요.

이때 효력의 발생기간은 위의 계약 해지 통지를 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.

(+ 임대인은 해지할 수 없습니다.)

 

 

 

 

 

계약 갱신 청구권과 묵시적 갱신  

묵시적 갱신과 계약 갱신 청구권은 아예 다른 개념이기 때문에 묵시적 갱신 이후에도 계약 갱신 청구권 사용이 가능합니다.

 

 

 

 

 

계약 갱신 청구권 중도 해지 시 중개 보수 

계약 갱신 청구권이든 묵시적 갱신이든 도중에 해지하더라도 중개 보수는 임대인이 부담하여야 합니다.

“저 그냥 3개월 후 나갈래요”… 여전한 ‘계약갱신권’ 혼란

 

 

 

 

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