부동산 토지의 종류 토지에 속한 대지의 개념

많은 사람들이 헷갈려하는 부분입니다.

한글로는 같지만 한자로는 다른 부분입니다.

 

토지에서의 대지는 건축법에서의 대지이며 각 필지로 나눈 토지를 이야기합니다.

쉽게 표현하자면 건물을 지을 수 있는 땅을 대지라고 합니다.

 

토지는 사람들이 생활과 활동에 이용하는 땅을 이야기하며 못이나 늪 하천 따위까지

포함하며 지상과 지하까지도 영향을 미칩니다.

 

토지를 크게 4가지로 분류하는데 오늘은 그 용도지역에 대해 알아보겠습니다.

 

도시지역의 개념

 

대한민국 행정구역법은 우리나라의 행정구역을 나누는 법입니다.

도시지역의 용도와 개념을 정의하고 있습니다.

도시지역은 대한민국 행정구역법에 따라 지정되며, 이러한 지정은 지자체에서 이루어집니다.

지자체에서는 도시지역의 용도를 지정하고, 건축물의 건설에 대한 허가를 내리며, 도시지역의 개념을 유지하기 위해 노력합니다.

 

도시지역은 주로 상업, 공업, 주거지역으로 나뉘며, 이러한 용도를 지정해 놓은 지역을 의미합니다.

도시지역은 국토의 3% 정도밖에 차지하지 않지만, 우리나라의 인구 밀도가 높은 상황에서는 매우 중요한 역할을 합니다

 

주거지역

 

1. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

 

제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

 

2. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

 

제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

 

3. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

서울시의 경우 주거지역은 2019년 6월 기준으로 전체 도시계획구역 605.60 km2 중 325.98 km2(53.8%)가 지정되어 있다.

 

상업지역

 

상업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 주거지역과 공업지역과의 관련성을 기초로 하여 생활권계획상 중심지역에 생활편익시설, 중심업무시설 등과 연계하여 유기적으로 배치하고 이용의 편리성 및 업무수행의 능률성을 확보하기 위하여 지정하며, 다음과 같이 세분하여 지정한다.

 

① 중심상업지역 :도심 · 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역을 말한다.

 

- 해당 도시의 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 대중교통수단의 이용이 편리한 지역으로서 도시 · 군기본계획상 도시의 중심지역으로 선정된 지역, 고밀화 · 고도화에 적합한 지형의 조건과 주차 · 휴식을 위한 오픈 스페이스 및 기반시설 의 확보가 용이하여 신도시의 중심지역으로 개발할 지역 등을 대상으로 지정한다.

 

② 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역을 말한다.

 

- 주간선도로의 교차지점으로서 통과교통보다 지역 내 교통기능을 수행하는 지역으로서 도시 · 군기본계획에서 생활권의 중심지로 선정된 지역, 지나친 선적확산을 억제하고 업무와 서비스기능의 접근성을 유지할 수 있는 최소한의 평탄한 면적이 확보될 수 있는 지역 등을 대상으로 지정한다.

 

③ 근린상업지역 : 근린지역에서 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역을 말한다.

 

- 주간선 도로보다는 보조간선도로에 연접해 있으면서 도시 · 군기본계획의 생활권 계획상 소생활권의 중심지로 선정된 지역 중 주차 · 승하차 · 화물적재에 용이한 지역, 근린생활권의 주민들이 간선도로의 횡단 없이 걸어서 접근할 수 있어야 하며 휴식공간을 함께 입지 시키는 것이 용이한 지역 등을 대상으로 지정한다.

 

④ 유통상업지역 : 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역을 말한다.

- 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 승하차 · 화물적재에 용이한 지역, 대중교통수단의 정류장 및 전철역 등과 종합적으로 개발이 가능한 지역 등을 대상으로 지정한다.

 

상업지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정한다.

 

공업지역

 

공업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 주거지역과의 혼재를 피하여 오염피해의 발생을 방지하고 공업생산의 능률성을 제고할 수 있도록 지형지세 · 풍향 · 수자원 및 교통시설과의 접근성 등을 고려하여 입지 시키며, 공업의 생산성 제고를 위하여 공업의 성격과 규모 등을 고려하여 다음과 같이 세분하여 지정한다.

 

① 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역을 말한다.

 

- 철도 · 화물전용도로 · 공항터미널의 접근성이 양호한 지역, 동력 및 용수의 공급, 폐기물처리에 유리한 지역 및 중화학 공장지대 등을 대상으로 지정한다.

 

② 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역을 말한다.

 

- 취업자들의 통근교통수단에 대한 접근성이 양호하고 노동력의 공급이 용이한 지역, 시설의 공동이용, 관리 및 외부규모의 경제성을 살릴 수 있는 도시의 외곽 또는 근교지역으로서 화물교통과 도시 내 일반통행 발생과의 마찰을 최소화할 수 있는 지역을 대상으로 지정한다.

 

③ 준공업지역 : 경공업이나 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능 · 상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역을 말한다.

 

- 주민의 일상용품을 생산 · 수리 · 정비하는 공장과 환경오염의 가능성이 가장 적은 제조업을 수용하는 지역으로서 시가화지역에 인접한 지역 등을 대상으로 지정하며, 대도시의 경우에는 완충기능을 유지할 수 있도록 일반공업지역 또는 전용공업지역에 인접한 경우에 한하고, 중 · 소도시에서는 중 · 소규모의 공장을 지원하기 위하여 지정할 수 있다.

 

공업지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정한다.

 

- 공업지역에 있는 국가 · 일반 · 도시첨단 산업단지 및 준산업단지의 건폐율은 80% 이하 범위 안에서 조례로 정하는 바에 따른다.

 

 

관리지역의 개념

 

관리지역은 도시지역과 비도시지역 사이에 위치하며, 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나뉩니다.

각 지역마다 건폐율과 용적률이 다르고 개발행위 제한사항 등이 다르기 때문에 토지이용계획확인원을 통해서 어떤 곳인지 정확히 파악해야 합니다.

 

건축물의 용도나 종류 및 규모 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

 

농림지역의 개념

 

농림지역이란 도시지역에 속하지 않는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역입니다. 쉽게 말해서 농사짓는 땅이라는 뜻입니다. 하지만 모든 농지는 다 같은 건 아니고 경지정리가 된 곳인지 아닌지에 따라 차이가 납니다. 그리고 산지관리법상 보전산지라고 되어있는 임야나 공익용 산지(임업용 산지) 역시 농림지역에 속합니다.

 

자연환경보전지역

 

자연환경보전지역은 국토계획법상 보전해야 하는 녹지지역 중 하나입니다.

주로 공원·하천·호수·해안·생태계 등 경관 및 산림보호구역입니다.

쉽게 말하면 개발보다는 보존가치가 높은 곳이기 때문에 건축물의 높이 제한(4층 이하) 또는 용적률 제한(80% 이하)등 규제가 많은 지역입니다.

 

다음포스팅에서는 농림지역 안에 속한 농업진흥지역 보전산지와 자연환경보전지역에 대해서 알아보도록 하겠습니다.