부동산을 경매로 취득하는 방법과 권리분석 용어

 

 

부동산을 구매하는 방법에는 다양한 방법이 있습니다.

중개사를 통한 매매, 분양, 경매 등이 있습니다

이 중에서 오늘은 경매를 통해 부동산을 취득하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 경매란 무엇인가?

부동산경매란 법원에서 강제집행절차를 거친 부동산을 입찰을 통해 매각하는 방법입니다.

대출 상환, 세금 미납, 이혼 등의 이유로 부동산이 경매에 올라오게 됩니다.

이때 입찰자 중 가장 높은 금액을 제시한 사람이 해당 부동산을 취득하게 됩니다.

 

부동산경매란 채무자가 돈을 갚지 않아 채권자가 법원에 의뢰하면 법원이 입찰자 중 최고가 매수인에게 매각대금을 지급함으로써 소유권을 이전받는 절차이다. 이러한 부동산경매절차에서는 여러 가지 복잡한 법률관계가 얽혀있기 때문에 많은 사람들이 어려워합니다.

부동산 경매에 참여하려면?

부동산경매에 참여하려면 먼저 경매일정을 확인해야 합니다.

경매일정은 법원에서 공고하고, 부동산정보는 경매사이트에서 확인할 수 있습니다.

경매사이트에서는 부동산 정보뿐만 아니라, 경매 참여를 위한 신청서도 제공합니다.

신청서를 작성하고, 경매가 진행되는 법원에 제출하면 됩니다.

단, 경매 참여 시에는 일정한 보증금을 내야 하며, 이는 경매 결과에 따라 반환되거나 낙찰금에 포함됩니다.

부동산 경매에서 낙찰하면 어떻게 되나요?

부동산경매에서 낙찰하면, 낙찰금을 납부하고, 이후등기부등본변경신청을 해야 합니다.

이때 등기부등본 변경 신청을 위해서는 새로운 등기부등본을 발급받아야 합니다.

이는 해당 부동산이 위치한 법원에서 발급받을 수 있습니다.

등기부등본 변경 신청 후에는 새로운 소유자로서 부동산을 관리하면 됩니다.

부동산경매는 부동산을 저렴하게 취득할 수 있는 방법 중 하나입니다.

하지만, 경매에 참여하기 전에는 꼭 부동산정보를 자세히 살펴보고, 경매참여에 필요한 준비물들을 미리 준비해두어야 합니다.

이렇게 준비를 철저히 하면, 경매에서 부동산을 저렴하게 취득할 수 있습니다.

 

부동산의 권리분석 용어

 

말소기준권리란 무엇인가?

말소기준권리란 경매가진행될 때낙찰 후소멸되거나 낙찰자가 인수해야 되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다.

이 권리는 등기부등본상갑구와을구에기재되어 있다.

근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기등이 해당된다.

예를 들어 A라는 사람이 B은행으로부터 1억 원을 빌리면서 자신의 아파트를 담보로 제공했다고 가정합니다.

이후이자를 연체하면서 은행은 A 씨의 아파트를 경매신청했다.

이때 위사례에서 설정된 근저당권이 말소기준권리가 된다.

만약 C사가 D아파트를 2억 원에 낙찰받았다면 선순위근저당권자인 B은행(A 씨의 아파트를 담보로 잡은)이 배당을 먼저 받습니다.

남은 금액만큼만 변제받을 수 있다. 즉, 나머지부족분은 낙찰자가인수해야 한다는 뜻이다.

이 부분을 모르고 무턱대고 등기분석 권리분석도 안 했다가는 배보다 배꼽이 더 클 수 있다 아주 조심해야 되는 부분이다.

대항력이란 무엇인가?

 

대항력이란 임차인이제삼자에게 임대차계약상의권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다.

주택임대차보호법 상으로는 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.

상가건물임대차보호법 상으로는 사업자등록 신청 다음날 0시부터 효력이 발생한다.

 

다시 말해 내가 계약한 날짜보다 먼저 주민센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 나보다 늦게 들어온 세입자나 다른 사람에게도 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있다는 뜻이다. 반대로 말하면 집주인이 바뀌더라도 기존 임대인과 맺은 계약기간 동안 계속 거주할 수 있고 새로운 주인에게는 월세인상과 같은 조건변경을 요구할 수 없다.

우선변제권이란 무엇인가요?

우선변제권이란 말 그대로 순서대로 배당받을 수 있는 권리를 말한다.

앞서 말한 대항력과는 달리 요건을 갖추면 무조건 받을 수 있는 권리다.

다만 주의할 점은반드시배당요구종기일까지 배당요구를 해야 된다는 점이다.

그렇지 않으면 아무리 대항력 있는 임차인이라도 한 푼도 못 받고 쫓겨날 수 있다.

또한 소액임차인이라면 최우선변제권이라는 제도를 활용할 수 있다.

지역마 다다르지만 서울지역에 선보증금 9500만 원 이하라면 3200만 원까지 보장받을 수 있다.

단, 모든 경우에 적용되는 것은 아니고 일정요건을 갖춰야 한다.

전세권설정등기는 왜 하는 건가요?

 

전세권설정등기는 물권으로서 강력한 권한을 행사할 수 있지만 그만큼 위험부담도 크다.

특히 건물에만 설정가능하기 때문에 토지소유주가 바뀌면 아무런 보호를 받지 못한다.

게다가 나중에 이사 갈 때 번거로운 일이 생길 수도 있다.

그래서 대부분의 투자자들은 굳이 비싼 돈 들여가며 전세권설정등기를 하지 않는다.

대신전입신고+확정일자를 받아두면 충분하다.

 

다음 포스팅에서는 부동산 청약통장과 청약하는 방법에 대해서 다뤄보겠습니다.