부동산의 임대차법과 수익내는 방법

부동산 임대의 개념

 

부동산 임대란 타인에게 목적물을 사용·수익 하게 하고 차임을 지급받는 계약이다.

즉, 임차인이 대가를 지불하면서 다른 사람(임대인)의 물건을 빌려 쓰는 것을 말한다.

이러한 임대차계약은 우리나라 민법에 의해 규율되고 있다.

 

임대차계약은 당사자 간 합의만으로 성립되는 낙성계약이며, 유상·쌍무·불요식계약이다.

또한 매매 등과 같은 전형계약과는 달리 비전형계약이기 때문에 반드시 서면으로 작성해야 하는 것은 아니다.

그러나 분쟁예방을 위해 계약서를 작성하는 것이 좋다.

 

임차인은 자신의 권리보호를 위해 대항력 및 우선변제권 확보방법을 숙지하여야 한다.

특히 전세보증금 보호를 위한 확정일자제도 활용 시 유의사항을 알아둘 필요가 있다.

 

전세와 월세의 차이

 

먼저 전세란 임대인(집주인)으로부터 일정금액을 맡기고 부동산을 빌려 쓰는 일입니다.

즉, 세입자는 집주인에게 돈을 맡겨두고 해당 기간 동안 주택을 이용하게 됩니다.

이때 맡긴 돈을 ‘보증금’이라고 하며, 나중에 계약 만료 시 돌려받게 됩니다.

 

반면 월세는 매달 정해진 날짜에 임차인(세입자)이 임대인(집주인)에게 지불하는 형태입니다.

매월 납부하는 금액을 ‘월차임’이라고 합니다.

 

쉽게 말해 전세는 목돈을 주고 임대차계약을 체결합니다.

월세계약은 소액의 보증금과 나머지 차액을 분할해서 내는 거라고 보시면 됩니다.

 

전세와 월세를 사는 사람이 꼭 알아야 하는 것

 

전세권설정등기란 무엇인가?

전세권설정등기는 등기부등본에 자신이 전세권자라는 사실을 기록하는 것을 말합니다.

이렇게 하면 추후 문제가 발생했을 때 경매신청을 해서 후순위 권리자보다 우선 변제를 받을 수 있게 됩니다.

단, 설정비용이 많이 들고 절차가 복잡하다는 단점이 있습니다.

 

확정일자란?

확정일자는 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여,

임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이것을 의미합니다.

따라서 입주 및 전입신고를 마친 상태에서 확정일자를 받아야 효력이 발생됩니다.

만약 이사 갈 집이 공실이라면 잔금을 치르고 난 이후라도 계약서상 잔금지급일과 실제 입주일 사이에,

공백이 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

묵시적 갱신이란 무엇인가?

묵시적 갱신이란 기존 2년 계약 만기 시 서로 재계약 여부를 묻지 않고 자연스럽게 연장되는 것을 의미합니다.

예를 들어 2019년 1월 1일~2020년 12월 31일까지가 최초 계약이었다면,

2020년 12월 31일까지는 별도의 의사표시 없이 지낼 수 있다는 뜻입니다.

물론 2021년 1월 1일부터는 다시 새로운 계약이 성립되므로 이전 계약조건과는 다른 조건으로 계약을 진행하거나 해지할 수 있습니다.

 

반전세란 무엇인가?

반전세는 전세+월세 구조로서 최근 급격하게 증가하고 있는 추세입니다.

특히 강남구 일대 아파트 단지들을 중심으로 이러한 현상이 두드러지고 있습니다.

주로 고가아파트들이 밀집되어 있는 지역이다 보니 매매가격 대비 전세가격 비율이 낮아 이를 보완하기 위해 생겨난 제도라 할 수 있습니다. 또한 저금리 기조가 장기화되면서 수익률 확보 차원에서 선호되고 있다고 합니다.

 

깡통전세란 무엇인가?

깡통전세란 집값 하락으로 인해 현재 시세가 전세보증금과 대출금을 합한 금액보다 적은 상황을 뜻합니다.

통상적으로 담보대출금은 집값의 70% 수준이기 때문에 결국 전셋값이 떨어지면 자칫하면 큰 손해를 입을 수밖에 없습니다.

그래서 일부 전문가들은 앞으로 깡통전세가 늘어날 것이라는 전망을 내놓기도 했습니다.

 

전월세상한제란 무엇인가?

전월세상한제는 전월세 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 이내로 제한하는 제도입니다.

그동안 과도한 임대료 인상으로 인한 세입자 피해를 막기 위해 도입되었습니다.

그러나 오히려 이로 인해 신규임대 시장에서의 공급 부족현상이 나타날 수 있다는 지적도 제기되고 있습니다.

 

전대차계약이란 무엇인가?

전대차계약이란 이미 유효하게 성립한 임대차계약 관계에서 임차인이 제삼자에게 3 다시 임대하는 계약을 의미합니다.

원래대로라면 임대인의 동의가 있어야 하지만, 민법 629조에 의해 임대인의 동의 없이도 허용될 수 있습니다.

대신 전차인은 반드시 대항요건(점유 + 전입신고)을 갖추어야 보호받을 수 있습니다.

 

알아두면 좋은 임대차 법

1. 부동산

부동산임대차계약은 양측 모두가 서면계약서를 작성하고서 명하는 것으로 체결됩니다.

이때, 계약서에는 임대료, 보증금, 임대기간, 계약해지조건등의 내용이 포함되어야 합니다.

또한, 계약서작성 전에는 임대인과 임차인이 서로의 신원을 확인하고, 계약서내용에 대해 충분히 협의하는 것이 좋습니다.

2. 보증금은 어떻게 사용되는지

보증금은 임차인이 임대료를 납부하지 않거나, 임대기간 내에 부동산을 손상시키는 등의 행위를 하였을 때,

임대인이 이를 보상받기 위해 받는 금액입니다.

이때, 임차인이 임대료를 모두 납부하고 부동산을 손상시키지 않았다면, 보증금은 전액반환되어야 합니다.

3. 임대인은 어떤 경우에 임대차 계약을 해지할 수 있는지

임대인은 임차인이 임대료를 납부하지 않거나, 부동산을 손상시키는 등의 행위를 하였을 때, 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

이때, 임대인은 먼저 임차인에게 해지의사를 통지하고, 일정기간 내에 이를 해소하지 않았을 경우에 한하여 계약을 해지할 수 있습니다.

부동산 임대차법은 임대인과 임차인 모두가 이해하고 지켜야 할 중요한 법률입니다.

임대차계약을 체결할 때에는 계약서내용을 충분히 검토하고, 계약서작성 전에는 서로의 신원을 확인하는 것이 좋습니다.

이를 통해 양측모두가 만족할 수 있는 계약을 체결할 수 있을 것입니다.

 

 

부동산 임대로 수익 내는 방법

 

부동산임대수익이란 말 그대로 월세나 전세등돈을 받고 타인에게 부동산을 빌려주는 행위입니다.

최근 들어 집값이 폭등하면서 내 집마련이라는 꿈과 점점 멀어지고 있고, 안정적인 수입원을 위해 부동산 투자를 많이 하고 있습니다.

하지만 대부분의 사람들은 아파트 분양권 매매에만 관심을 가지고 있습니다.

그래서 오늘은 소액투자로 매달 고정수입을 얻을 수 있는 방법인 부동산 임대수익에 대해 알려드리겠습니다.

임대수익률 계산방법

가장 먼저 알아야 하는 것은 대출이자율입니다.

만약 연 4%의 이자율이라면 월 0.4%이고, 이를 12개월로 나누면 한 달에 내야 하는 이자비용이 나옵니다.

그리고 보증금 1천만 원당 10만 원으로 환산하면 됩니다.

예를 들어 5억짜리 오피스텔을 2억 5천(대출)+보증금 8천만 원=총 실투자금 2억 7천만 원에 매수했다고 가정했을 때,

연간 예상되는 총 임대수익은 (월세*12)-연간 지출액(대출이자)입니다.

즉, 이 경우엔 740만 원이 되겠죠. 따라서 실제 수익률은 6.8%가 되겠습니다.

오피스텔 말고 다른 건 없나요?
요즘 같은 저금리 시대에 은행에 적금을 넣는 것보단 훨씬 높은 수익률을 낼 수 있는 상품들을 찾아야 합니다.

제가 추천드리는 건 상가주택/다가구주택 같은 건물 매입 후 원룸 통매 혹은 반전세 형식으로 운영하는 겁니다.

특히 다가구주택은 주택 수에 포함되지 않아 다주택자 규제로부터 자유롭고,

공실 발생 시 집주인이 직접 거주하며 관리하기 용이하다는 장점이 있습니다.

또한 상가는 임차인 구하기가 쉽지 않지만, 다가구주택은 비교적 수월하답니다. 단, 입지조건이 좋은 곳이어야 합니다.

 

다음엔 부동산 취득을 위한 경매를 통한 취득에 대해서 알아보도록 하겠습니다.