부동산 절월세 신고제의 개념 및 배경 이해와 영향

전월세 신고제 개념 및 배경

 

전월세 신고제란 입주자와 임대인이 이루는 전월세 거래에서 거래 금액을 서로 합의하고 해당 금액을 신고하여 부동산거래신고시스템에 등록하는 제도입니다. 전월세 신고제는 부동산 거래의 투명성과 공정성을 강화하기 위한 대책으로, 전 월세 거래에 대한 계약서제출과 함께 거래금액이 공개됨으로써 집값 실무적인 문제를 완화시키는데 목적을 두고 있습니다.

 

전월세 신고제의 법적 근거는 "부동산임대차보호 및 집주인지원에 관한 법률 시행령"에서 규율되고 있습니다. 이 법령은 전월세 거래의 거래금액을 투명하게 보여주면서도 임대인과 입주자를 보호하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 이를 위해 전월세 금액에 대한 신고가 필수적으로 이루어져야 하며, 법적인 도구가 마련되어 있습니다.

 

전월세 신고제의 적용 대상은 부동산임대차보호 및 집주인지원에 관한 법률 시행령에서 규정한 과세 대상자(예, 거래자 및 개폐업자 등)로 한정되어 있습니다. 따라서 개인 간 전월세 거래에서는 적용되지 않습니다.

 

전월세 신고제를 통해 입주자와 임대인은 서로 합의한 거래금액을 투명하게 공개함으로써 거래 정보의 불균형을 해소하고, 부동산 거래에 대한 투명성이 확보되어 전체 거래 과정에서 시장의 투명성을 확보하며 부동산 거래 시스템의 혁신, 효율화에 도움을 줄 수 있습니다.

 

전월세 신고제의 법적 근거

 

전월세 신고제는 "부동산임대차보호 및 집주인지원에 관한 법률 시행령"에 근거하여 시행됩니다. 해당 법령은 부동산 임대차 계약 상 관계자의 이전 계약서 작성 의무와 그 진실성, 계약금의 반환 및 가산금의 반환, 임차인의 안전・환경 보호 및 운영 관리에 대한 규정 등을 포함하고 있습니다. 이에 따라 전월세 거래 시 거래금액의 신고 의무 및 공개, 거래금액의 정확도 관리 등의 규제가 시행되고 있습니다.

 

부동산임대차보호 및 집주인지원에 관한 법률 시행령에 따르면, 전월세 신고절차는 입주자와 임대인 모두가 의무적으로 진행해야 합니다. 입주자는 거래금액을 서울특별시 부동산거래종합시스템에 신고하고, 임대인은 해당 거래금액을 확인하여 승인하도록 되어 있습니다. 이 과정에서 거래금액이 실제 거래금액과 차이가 있는 경우, 신고한 입주자는 법적 책임이 부과됩니다.

 

전월세 신고제는 부동산 거래에서의 투명성을 높이고 거래 금액의 불합리한 인상을 막기 위한 목적을 지니고 있으며, 부동산 거래의 공정성과 투명성을 높일 수 있도록 규제하고 있습니다. 이를 통해 부동산 거래 시장에서의 경쟁력을 강화하고 거래 금액의 공정성과 신뢰성을 도모할 수 있습니다. 또한, 법적 근거가 마련되어 있기 때문에 거래금액이 실제로 작성한 것과 다른 당사자들은 법적 책임을 부담할 수 있습니다. 따라서 전월세 거래 시 거래금액을 정확하게 신고하는 것은 매우 중요한 의무 사항이며, 초보적 실수로 인한 법적인 문제를 방지하기 위해 신중한 계약 체결이 필요합니다.

 

관련 법규 및 시행령 개요

 

전월세 신고제는 "부동산임대차보호 및 집주인지원에 관한 법률 시행령"에 근거하여 시행됩니다. 해당 법령은 부동산 임대차 계약 상 관계자의 이전 계약서 작성 의무와 그 진실성, 계약금의 반환 및 가산금의 반환, 임차인의 안전・환경보호 및 운영 관리에 대한 규정 등을 포함하고 있습니다. 이에 따라 전월세 거래 시 거래금액의 신고 의무 및 공개, 거래금액의 정확도 관리 등의 규제가 시행되고 있습니다.

 

전월세 신고제에 대한 구체적인 내용은 부동산 거래종합정보시스템의 이용 방법을 규칙으로 정의합니다. 이 규칙에 따르면, 시스템을 이용하기 위해서는 개인 로그인 ID와 비밀번호를 발급받아야 하며, 거래금액 정보를 작성해 시스템에 입력해야 합니다. 각 거래금액 정보는 신고날짜를 기준으로 상호 확인하며, 거래금액의 일부가 결정되지 않으면 거래금액에 대한 신고가 불가능합니다.

 

전월세 신고제는 신고한 거래금액에 대한 거래 증명서 발급 및 조회 기능을 제공하고 있습니다. 거래금액이 공개되어 있기 때문에 거래 증명서를 필요로 하는 경우, 시스템에서 거래금액 정보를 검색해 출력 가능합니다. 거래금액 정보는 거래 적인 목적으로 인쇄할 수 있으며, 전세금과 월세금액이 각각 명확히 구분되어 있으므로, 광고 목적으로 사용하는 것에도 유용합니다.

 

전월세 신고제는 부동산 거래에서의 투명성을 높이고 거래 금액의 불합리한 인상을 막기 위한 목적을 지니고 있으며, 부동산 거래의 공정성과 투명성을 높일 수 있도록 규제하고 있습니다. 이를 통해 부동산 거래 시장에서의 경쟁력을 강화하고 거래 금액의 공정성과 신뢰성을 도모할 수 있습니다. 또한, 법적 근거가 마련되어 있기 때문에 거래금액이 실제로 작성한 것과 다른 당사자들은 법적 책임을 부담할 수 있습니다.

 

주요 개정 사항 및 내용

"부동산임대차보호 및 집주인지원에 관한 법률 시행규칙"은 2021년 3월 31일에 개정됐습니다. 개정된 내용은 "전월세 구분 기준"을 개정하는 것으로, 기존에는 전세의 경우 보증금 10분의 1 이상, 월세의 경우 보증금 없이 월세만 계약한 경우 전월세 구분으로 보지 않았으나, 개정된 규칙에서는 보증금이 있든 없든 모든 월세 계약을 전월세로 구분하도록 변경됐습니다. 따라서, 이제는 전월세 구분 기준이 보증금 여부와 상관없이 월세 계약 금액의 1/24 기준으로 구분됩니다. 이러한 개정사항을 통해 부동산 거래 시장의 투명성을 높이고 거래금액의 공정성과 신뢰성을 높일 수 있도록 계약 당사자 간에 혼란을 없앨 것으로 기대됩니다.

 

전월세 신고제의 적용 대상

전월세 신고제는 전세, 월세 계약 모두에 적용됩니다. 다만, 일부 특수한 대상에 대해서는 전월세 신고제의 적용이 제외되어 있습니다. 예를 들어, 전문 업무용 부동산(상업/사무용)이나 주택 아닌 건물(창고 등), 주거용으로 사용할 수 없는 건설물(상가 등)에 대해서는 전월세 신고제가 적용되지 않습니다.

 

또한, 전세계약의 경우 보증금의 존재 여부에 따라 상이한 기준을 적용합니다. 만약 보증금이 없는 전세계약의 경우, 양도권 등 기타 유지보수비 등의 비용이 없을 경우 월세라고 간주됩니다. 따라서, 이 경우에도 전월세 신고제가 적용됩니다.

 

전월세 신고제의 적용 대상은 부동산 거래 이행 시에 큰 역할을 합니다. 이를 통해 부동산 임대차 시장의 투명성과 거래금액의 공정성을 확보할 수 있으며, 거래 당사자의 법적 문제를 예방할 수 있습니다.

 

신고제의 예외 사항

일부 특수한 케이스에 대해서는 예외 사항이 적용됩니다. 예를 들어, 주택계약법에 따라 임대인이 피임대자와 직접 계약을 체결하며, 계약기간도 2년 이내인 경우, 전월세 신고제의 적용 대상에서 제외됩니다. 또한, 전문 업무용 부동산(상업/사무용)이나 주택 아닌 건물(창고 등), 주거용으로 사용할 수 없는 건설물(상가 등)에 대해서는 전월세 신고제가 적용되지 않습니다.

 

그러나, 이에 대한 예외 사항은 상황에 따라 상이할 수 있으므로, 부동산 거래 당시 관계 법규 및 시행규칙을 확인하는 것이 필요합니다. 전월세 신고제는 부동산 거래 시장에서 거래 금액의 투명성과 공정성을 높이기 위해 사실상 강제적으로 적용되는 제도이기 때문에, 이를 위반할 경우 법적 책임을 부담하게 됩니다. 부동산 거래 시 거래 대상의 범위와 예외 사항 등을 충분히 파악하는 것이 중요합니다.

 

전월세 신고제의 신고 절차

 

전월세 신고제의 신고 절차는 다음과 같습니다. 먼저, 거래 상대방이 동의한 후, 거래금액을 확인한 다음, 부동산 거래종합정보시스템에 로그인합니다. 각 계약별로 개별적인 신고가 필요하며, 신고 정보는 건물주소, 거래금액, 거래일자, 계약종류(전세/월세), 계약기간, 보증금 및 월세(월세인 경우)의 내용을 입력해야 합니다. 신고가 완료되면, 시스템에서 거래금액을 상호 확인해등기공증(전자적이 나가)을 완료하면 신고가 완료됩니다.

 

비록 전월세 신고제의 신고 절차는 복잡하지만, 그러한 과정 없이 거래를 진행할 경우 법적으로 문제가 발생할 수 있습니다. 전월세 신고제를 준수하여 신고를 완료함으로써, 부동산 거래 시장에서 거래 금액의 공정성과 신뢰성을 확보할 수 있게 됩니다. 거래 당사자는 시스템을 이용해 정확한 거래금액 정보를 입력하도록 주의해야 하며, 거래금액 정보가 거래의 목적에 따라 다른 사용 목적에도 활용할 수 있습니다.

 

주요 서류와 기간

 

전월세 신고제에서 준수해야 할 서류와 기간은 다음과 같습니다.

 

첫째, 전자민원(세금청) 서약서 제출 (입주 연도 1년 이내) : 전월세 거래 이행 뒤 15일 이내 전자민원(세금청)에서 서약서를 제출해야 합니다.

 

둘째, 거래 증명서/계약서 보유 (입주 연도 5년 이내) : 거래 증명서와 계약서는 5년 이내 보관해야 합니다. 이 서류를 보유함으로써 거래의 법적 문제가 발생할 경우 증거 자료로 활용할 수 있습니다.

 

셋째, 부동산 거래종합정보시스템 신고 (입주 연도 1년 이내) : 부동산 거래종합정보시스템에서 거래금액 등의 정보를 신고해야 합니다. 이 신고는 전자적으로 수행되기 때문에 온라인으로 적절한 기기를 통해 신고 절차를 완료할 수 있습니다.

 

넷째, 세금신고 (월세 : 분기별, 전세 : 네월 할인 세금) : 월세의 경우 매 분기마다, 전세의 경우 최초 임대 차료를 앞서 지급한 당해 광년 내에 납부해야 합니다.

 

다섯째, 기타 관련 서류 : 전월세 신고 제도는 부동산 거래 시장에서 거래금액의 투명성을 높이기 위한 제도이기 때문에, 기타 증거로 활용할 수 있는 관련 서류(예: 인감증명 등)를 보관해 두는 것이 바람직합니다.