부동산 투자에서의 투자 기회 탐색 방법

부동산 투자자라면 누구나 한 번쯤은 내가 지금 제대로 된 투자를 하고 있는지 의문이 생깁니다. 저 역시 그랬습니다. 그래서 이번엔 제가 직접 경험하면서 느꼈던 점들을 공유하고자 합니다.

 

투자기회탐색방법

투자기회탐색방법(Investment Opportunity Screening)이란 쉽게 말해서 어떤 지역과 물건에 투자해야 할지 결정하기 위해 다양한 정보를 수집하고 분석하는 과정입니다. 이 글에서는 크게 세 가지 방식으로 투자기회탐색방법을 소개하겠습니다.

 

시장흐름 파악

첫 번째 단계는 현재 시장 상황 파악하기입니다. 많은 사람들이 간과하는 부분이기도 합니다. 해당 지역 및 물건의 시세 흐름을 살펴보는 것만으로도 향후 전망을 예측하는데 큰 도움이 됩니다. 예를 들어 최근 1년간 매매가와 전세가 변동률 추이를 살펴보면 상승장인지 하락장인지 알 수 있고, 만약 상승세라면 앞으로의 미래가치 또한 긍정적일 수 있습니다.

 

입지분석

두 번째 단계는 입지분석입니다. 입지는 교통, 학군, 상권 등 여러 요소 중에서도 특히 직장과의 접근성을 의미한다고 보시면 됩니다. 직주근접성이 좋은 곳일수록 수요가 많고, 환금성도 뛰어납니다. 따라서 일자리가 늘어나는 지역 위주로 살펴봐야 합니다. 이를 위해서는 국가통계포털 사이트인 KOSIS 또는 한국감정원 통계정보시스템 R-ONE 홈페이지를 활용하면 좋습니다.

 

현장임장조사

세 번째 단계는 현장조사입니다. 앞서 언급한 두 가지 방법만으로는 한계가 있습니다. 실제로 눈으로 보고 손으로 만져봐야 확신이 생깁니다. 이때 주의할 점은 모든 아파트 단지를 다 가볼 필요는 없습니다. 각 동네마다 대표되는 랜드마크 아파트 몇 개만 선정해서 집중적으로 조사하시면 됩니다. 그리고 임장보고서를 작성한다면 더욱 좋습니다 리츠(REITs)라는 간접투자상품도 있습니다. 이 상품들을 활용하면 주식과 채권처럼 다양한 자산에 투자할 수 있습니다. 특히 해외리츠시장에서는 코로나19 이후 미국 증시 상승률을 뛰어넘는 성과를 기록하기도 했습니다

 

국내 상장되어 있는 리츠 종류

위탁관리형: 전문자산관리회사가 운용하며 사무실 및 상업시설 임대료 수익 배당

 

위탁관리형

리츠는 부동산 투자신탁사가 부동산을 취득하고, 이를 리츠형태로 판매한 후, 이를 운용하는 것입니다. 이때, 리츠의 투자와 운용을 위해서는 부동산 투자신탁사와 리츠운용사가 필요합니다. 위탁관리형 리츠는 부동산 투자신탁사가 부동산을 취득하고, 이를 리츠형태로 판매한 후, 이를 운용하는 것입니다. 이때, 리츠의 투자와 운용을 위해서는 부동산 투자신탁사와 리츠운용사가 필요합니다. 이때, 부동산 투자신탁사는 부동산을 취득하고, 이를 리츠형태로 판매하는 역할을 합니다. 이후, 리츠운용사는 이를 운용하며, 운용수수료를 받습니다. 이렇게 리츠운용사는 리츠의 운용을 담당하고, 부동산 투자신탁사는 리츠를 발행하고, 부동산을 취득하는 역할을 합니다.

 

위탁관리형 리츠의 장점

위탁관리형 리츠의 가장 큰 장점은 수익성입니다. 부동산 투자신탁사는 부동산을 취득하고, 이를 리츠형태로 판매한 후, 이를 운용하는 것입니다. 이때, 리츠의 투자와 운용을 위해서는 부동산 투자신탁사와 리츠운용사가 필요합니다. 이때, 부동산 투자신탁사는 부동산을 취득하고, 이를 리츠형태로 판매하는 역할을 합니다. 이후, 리츠운용사는 이를 운용하며, 운용수수료를 받습니다. 이렇게 리츠운용사는 리츠의 운용을 담당하고, 부동산 투자신탁사는 리츠를 발행하고, 부동산을 취득하는 역할을 합니다.

 

위탁관리형 리츠의 투자방법

위탁관리형 리츠는 상장된 유가증권으로서, 주식처럼 쉽게 거래할 수 있습니다. 따라서, 주식거래와 동일하게, 증권회사나 인터넷을 통해 거래할 수 있습니다. 또한, 위탁관리형 리츠는 배당금이 지급되는데, 이는 부동산 임대료 수익에서 나온 것입니다. 따라서, 위탁관리형 리츠의 배당금은 부동산 임대료 수익에 따라 달라집니다. 또한, 위탁관리형 리츠는 상장된 유가증권으로서, 주식처럼 쉽게 거래할 수 있습니다. 따라서, 주식거래와 동일하게, 증권회사나 인터넷을 통해 거래할 수 있습니다. 또한, 위탁관리형 리츠는 배당금이 지급되는데, 이는 부동산 임대료 수익에서 나온 것입니다. 따라서, 위탁관리형 리츠의 배당금은 부동산 임대료 수익에 따라 달라집니다.

 

자기 관리형

회사가 직접 보유하거나 임차인으로부터 받은 임대료수익 배당

자기 관리형 리츠는 이름 그대로 자체적으로 운용사를 운영하며, 운용사가 직접 부동산을 관리하고 운용하는 운영하는 리츠입니다. 일반적인 리츠는 부동산을 운영하는 운용사를 따로 두고, 운용사가 부동산을 관리하고 운용하는 구조입니다. 하지만 자기 관리형 리츠는 이러한 중간 관리자가 없이, 운용사가 직접 부동산을 관리하고 운용하는 구조이기 때문에, 투자자들은 운용사의 능력과 경험에 직접적으로 노출됩니다.

 

자기 관리형 리츠의 장점

자기 관리형 리츠의 가장 큰 장점은 중간 관리자가 없기 때문에, 운용사의 능력과 경험에 직접적으로 노출된다는 것입니다. 이러한 이유로 자기 관리형 리츠는 일반적인 리츠에 비해 운용사의 능력과 경험에 대한 신뢰도가 높다고 볼 수 있습니다. 또한, 자기 관리형 리츠는 운용사가 직접 부동산을 관리하고 운영하기 때문에, 부동산의 운용 비용이 일반적인 리츠에 비해 낮을 수 있습니다. 이러한 이유로 자기 관리형 리츠는 투자자들에게 높은 수익률을 제공할 수 있는 장점이 있습니다.

 

자기 관리형 리츠의 투자 방법

자기 관리형 자기 관리형 리츠는 일반적인 리츠와 마찬가지로, 투자자들은 투자금액에 따라 일정한 배당금을 받을 수 있습니다. 투자자들은 이러한 배당금을 통해 부동산 투자 수익을 얻을 수 있습니다. 또한, 자기 관리형 리츠는 일반적인 리츠와 마찬가지로, 부동산 투자에 대한 전문적인 지식이 없는 투자자들도 쉽게 투자할 수 있는 상품입니다. 투자자들은 자기 관리형 리츠를 통해 부동산 투자에 대한 전문적인 지식이 없어도 쉽게 부동산 투자 수익을 얻을 수 있습니다.

 

해외 재간접펀드

글로벌 리츠 펀드에 분산투자 후 발생한 수익 배당

해외 재간접펀드의 종류

해외 재간접펀드는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째, 부동산투자회사(REITs)로, 리츠와 유사한 방식으로 부동산을 직접 보유하고 운영합니다. 둘째, 부동산투자펀드(REIFs)로, 부동산 관련 펀드에 투자하여 수익을 창출합니다. 또한, 지역별로 분류하면 미국, 유럽, 아시아 등 지역별로 다양한 종류의 재간접투자가 있습니다.

 

재간접펀드

여러 개의 펀드에 분산투자 후 발생한 수익 배당

 

재간접펀드는 부동산 관리 전문회사가 운용하는 리츠로, 리츠에 투자하여 이익을 얻는 방식입니다. 이러한 재간접펀드는 부동산 관리 전문회사가 운용하며, 이를 위해 부동산을 구매하고 관리합니다. 이러한 재간접펀드는 일반적으로 부동산 관리 전문회사가 운용하며, 투자자는 이러한 재간접펀드에 투자하여 이익을 얻을 수 있습니다. 이러한 재간접펀드는 일반적으로 주식과 유사한 형태로 거래됩니다.

 

하지만 어떤 투자이든 간에 리스크가 어느 정도 따르기에 본인이 잘 알아보고 선택해야 합니다. 잘못선택했을 시 원금이 보장되지 않기 때문에 큰 리스크를 떠안아야 할 수도 있습니다.