부동산 거래의 대안 직거래의 명확한 장단점과 법적 쟁점

직거래(直去來)란 매도인과 매수인이 직접 만나 매매계약을 체결하는 것을 의미한다. 즉, 공인중개사 없이 당사자 간 계약을 체결하는 것이다. 현재 우리나라 민법상 부동산거래는 반드시 개업공인중개사의 개입을 통해서만 이루어질 수 있도록 규정되어 있다. 따라서 원칙적으로 개인 간 직거래는 불가능하다. 그러나 예외적으로 일정 요건을 충족하면 허용되는데, 대표적인 예로는 다음과 같다.

 

- 국가지자체 및 금융기관 등이 공매 또는 경매를 하는 경우 - 법원의 판결에 의해 소유권이전등기를 하는 경우

- 토지거래허가구역 내 허가를 받아 취득하는 경우

- 외국인과의 거래로서 허가를 받은 경우

- 파산선고에 의한 처분으로 인해 권리 이전을 하는 경우

- 법인설립 시 현물출자자가 양도받는 경우

- 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업 시행으로 인한 분양대상자 선정 시 조합원 자격을 양수받는 경우

- 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 경우

- 교환계약으로서 차액만을 정산하는 경우

- 기타 법령에 의해 제한받지 않는 경우

 

하지만 위와 같은 사유 이외에도 여러 가지 사정으로 인하여 당사자가 합의한다면 얼마든지 직거래가 가능하다. 다만, 이때 발생할 수 있는 위험요소들을 충분히 고려해야 한다. 부동산 거래 중에서의 직거래란 중개업자를 거치지 않고 당사자끼리 직접 계약을 체결하는 것을 말한다. 대표적인 예로는 네이버 카페 피터팬의 좋은 방 구하기나 다음 카페원룸클럽 등 온라인 커뮤니티 사이트를 통한 직거래 방식이다. 특히 피터팬의 경우 회원수가 200만 명 이상인 국내 최대 규모의 인터넷카페로서 많은 사람들이 이용하고 있다.

부동산 직거래의 장단점

장점

첫 번째 수수료 절감이 된다.

매매전세월세 모두 통상 0.4~0.5% 수준의 중개수수료를 내야 하는데 대부분의 아파트거래는 금액이 크기 때문에 적게는 몇십만 원 많게는 몇백만 원까지도 아낄 수 있다.

 

두 번째 시간절약이 가능하다.

직장인이라면 평일 낮시간에 휴가를 내고 방문해야 하는데 주말에만 시간이 나는 경우라면 아까운 휴가를 써야 한다.

 

세 번째 원하는 조건과 맞는 매물을 찾기 쉽다.

발품을 팔지 않고도 시세 파악이 가능하며, 주변 환경 분석 역시 용이하다

 

네 번째 허위매물 걱정이 없다.

실제로 거주 중인 집주인이 올린 매물이기 때문에 허위매물이거나 사기당할 위험이 적다.

 

다섯째 안전성 확보가 가능하다.

공인중개사 사무소를 통하면 계약서 작성 시 중개인이 개입하므로 위험요소를 줄일 수 있다.

단점

첫 번째 권리분석이 어렵다.

등기부등본상 소유자인지 신분증확인 및 실제거주여부 그리고 근저당권 설정 여부등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 등기부등본이란 해당 부동산의 소유권 및 권리관계 등을 기재한 공적장부다.

 

두 번째 하자보수문제다.

만약 누수나 결로 같은 중대하자가 있다면 매도인과 매수인 사이에 갈등이 생길 수밖에 없다 그래서 대부분 중개사를 끼고 특약사항을 꼼꼼히 작성한다.

 

세 번째 시세파악이 어렵다

직거래사이트에 정보가 많이 올라와있어서 시세가 어느 정도 나와있기는 하지만 같은 단지 내에서도 동마다 층마다 향마다 가격이 천차만별이고 주변시세와의 비교도 어렵기 때문에 정확한 시세파악이 어렵다.

 

네 번째 각종 서류발급비용이 발생한다.

등본이나 건축물대장 토지대장 등등 발급받아야 할게 많은데 이것 또한 돈이므로 무시할 수 없다.

 

다섯 번째 사고발생 시 책임소재가 불분명하다.

물론 계약서에 특약사항을 넣는다면 해결될 수도 있지만 그렇지 않다면 소송으로까지 번질 수 있는 큰 문제다.

위 장단점들을 고려했을 때 전문지식이 부족하다면 가급적이면 안전하게 공인중개사를 통하는 것이 좋다.

부동산 중개인 없는 직거래 팁

가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 발급받아 소유주 및 근저당 등 권리관계를 파악해야 합니다. 그리고 실제 거주자와 계약자가 동일한지 신분증과 대조해서 확인해야 합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다. 또한 계약서 특약사항에 잔금 지급 전까지의 공과금 부담 주체를 명시하면 추후 분쟁을 예방할 수 있답니다.

 

중개사 없이 안전하게 매매하는 방법

공인중개사협회 사이트나 애플리케이션을 이용하면 실거래가 조회가 가능합니다. 이를 활용하면 시세파악 후 합리적인 가격으로 매물을 내놓을 수 있습니다. 만약 주변시세보다 지나치게 저렴한 매물이 있다면 허위매물이거나 사기일 확률이 높으니 조심하셔야 합니다.

 

전세보증보험 가입방법

최근 깡통전세 우려가 커지면서 전세보증보험 가입자도 늘어나고 있습니다. 이 보험은 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI) 홈페이지에서 신청가능하며, 집주인 동의 없이 보증금 전액 보장받을 수 있으니 참고하시면 됩니다.

 

부동산 직거래 시 유의사항 및 법적 쟁점

최근 들어 부동산 거래시장에서는 인터넷 카페나 SNS 등을 통한 직거래가 증가하고 있다. 특히 최근 정부의 각종 규제정책과 저금리 기조 장기화로 인해 주택거래 시장이 위축되면서 이러한 현상이 더욱 두드러지고 있다. 하지만 이처럼 중개수수료를 절약하기 위해 직거래를 하는 경우 자칫하면 큰 손해를 입을 수 있으므로 주의해야 한다.

 

부동산 직거래 시 사기를 당하지 않으려면 가장 먼저 계약서상 소유자 명의와 등기부등본상의 소유자가 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 만약 대리인과 계약을 체결한다면 위임장과 인감증명서를 요구해서 직접 발급받아 대조해 보고, 이를 토대로 실제 소유자와 통화하거나 방문약속을 잡아보는 것이 좋다. 또한 집주인에게 월세 또는 전세보증금을 입금할 때 가급적이면 계좌이체를 이용하도록 하고, 현금보다는 수표로 지급하는 것이 안전하다.

 

전세권설정등기 없이 전입신고만으로 대항력(제삼자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리)을 취득할 수 없다 전입신고만으로는 제삼자에 대한 대항력을 취득할 수 없다. 따라서 임차인은 주민등록 이전과 동시에 확정일자를 받아두어야 경매절차에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 다만 소액임차인의 경우 일정액 범위 내에서 최우선변제권을 행사할 수 있으며, 근저당권자 등 다른 담보물권자보다도 우선하여 배당받을 수 있다.

 

임대차계약기간 중 임대인이 변경되어도 기존계약서가 그대로 유지된다. 임대인이 변경되더라도 새로운 임대인은 기존 임대차계약 내용을 그대로 승계하므로 종전 임대차계약서는 유효하게 존속한다. 그러나 신규주택소유자는 입주 전이라도 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고, 이때 임차인은 이미 지불한 월차임 상당액과 새로 이사 갈 곳을 찾기 위한 시간적 경제적 손실을 보상받을 길이 없으므로 신중하게 판단하여야 한다.