부동산 시장에서 서울 집값을 예측하는 방법

부동산시장에서는 다양한 지표들이 존재합니다. 대표적으로 매매가격지수, 전세가격지수, 미분양물량 등이 있고 이외에도 거래량, 주택구입부담지수, 금리변화 등등 여러 가지 요인들을 종합해서 앞으로의 전망을 하게 됩니다. 이중에서도 특히나 많은 사람들이 관심을 가지는 부분은 아무래도 '서울집값' 일거라고 생각합니다. 그렇다면 과연 서울 집값은 어떻게 변화할지 알아보겠습니다.

매매가격지수

매매가격지수는 쉽게 말해서 특정 지역의 아파트 시세 변동률을 보여주는 지수입니다. 예를 들어 1년 전 대비 현재 시점의 아파트 값이 얼마나 올랐는지 알 수 있죠. 따라서 해당지역의 상승률과 하락률을 비교함으로써 향후 추세를 파악할 수 있게 해 줍니다.

 

매매가격지수란 쉽게 말해서 아파트나 주택의 거래금액을 지수화한 것입니다. 부동산 시장동향을 파악하기 위해 활용되는 지표 중 하나로 한국감정원에서는 매월 발표하고 있으며, 현재시점에서의 금액과 비교해서 얼마나 올랐는지 내렸는지 알 수 있답니다. 그래서 이 자료를 통해서 앞으로의 집값 전망까지도 예측가능합니다.

 

매매가격지수 계산방법

 

매매가격지수는 크게 두 가지 방식으로 계산됩니다. 먼저 전국주택가격동향조사라는 통계자료를 이용하는데요, 조사대상지역을 선정 후 표본추출방식으로 추출된 대상 지역 내 모든 주택(아파트 및 연립다세대)들을 전수조사 하여 실거래정보를 기반으로 월별로 변동률을 산정하게 됩니다. 이때 해당월의 거래량이 부족하거나 없을 경우엔 전월 대비 증감률을 적용하기도 합니다. 다음으로는 실제 계약일과 신고일 사이의 시차발생으로 인해 발생하는 오차를 줄이기 위해서 국토교통부로부터 제공받은 실거래 정보를 토대로 다시 한번 보정작업을 거쳐 최종적으로 공표된답니다.

 

매매가격지수의 의미

매매가격지수는 특정 시점의 값을 100으로 놓고 봤을 때 지금까지의 변화량을 나타내는 수치랍니다. 예를 들어 1년 전 대비 10% 상승했다면 110이라는 숫자가 나오게 되죠. 따라서 우리는 이를 보고 작년 동월비 또는 전년말비 등 다양한 표현방법으로 해석할 수 있게 된답니다.

 

매매가격지수 보는 방법

한국감정원 홈페이지 보도자료 월간부동산동향 주간아파트가격동향 시도별 통계에서 보실 수 있고, 엑셀파일로도 다운로드하실 수 있으니 참고하시면 됩니다.

전세가격지수

전세가격지수는 말 그대로 전세가격의 변동률을 나타내는 지수입니다. 즉, 일정기간 동안 전국의 시/군/구별 전세가격의 증감률을 나타낸 수치이죠. 만약 A라는 지역의 전세가격이 2% 올랐다면 100-(100+2)=98로 계산되어 98이라는 숫자가 나오게 됩니다. 이렇게 전세가격지수 역시 매매가격지수와 마찬가지로 상승폭과 하락폭을 이용하여 미래추세를 예상할 수 있답니다.

 

전세가격 지수는 말 그대로 전세가격의 변동률을 나타내는 지표입니다. 쉽게 말하면 전세가격 상승률입니다. 예를 들어 2015년 1월 서울 아파트 전세가격이 2억 원이었는데 2020년 1월엔 4억 원이었다면 해당 기간 동안 약 2배 올랐다고 판단할 수 있습니다.

 

전세가격 지수 산정방법

전세가격 지수는 크게 두 가지 방법으로 구할 수 있습니다. 첫 번째는 실거래가지수를 이용하는 방법이고, 두 번째는 중위주택가격을 이용하는 방법입니다. 먼저 실거래가지수를 이용하는 방법부터 알아보겠습니다.

 

실거래가지수(Rent Price Index) = (해당기간 동안 거래된 모든 주택의 전세가격 합 해당기간 동안 거래된 모든 주택의 매매가격 합) 100 예를 들어보겠습니다. 2016년 1월~2020년 1월간 서울시 전체아파트의 전세가격 총합은 5조 6천억 원이었고, 매매가격 총합은 8조 7천억 원이었어요. 그렇다면 이를 토대로 전세가격 지수를 구해보면 다음과 같습니다.

 

=5조 6천억 원 8조 7천억 원 100 = 0.67 즉, 66%만큼 오른 것입니다. 만약 위 공식대로라면 2017년 12월 이후부터는 전세가격 지수가 하락했어야 하는데 실제로는 그렇지 않았습니다. 이것은 2018년 9.13 대책 이전까지는 정부 규제로부터 비교적 자유로운 갭투자가 성행했기 때문이랍니다.

 

중위주택가격(Median House Price) = 전국평균매매가격 + 지역평균매매가격 - 지역평균전세가격 다음으로는 중위주택가격을 이용하는 방법입니다. 앞서 설명드린 실거래가지수와는 달리 중위주택가격은 특정 시점에서의 중간값을 의미하는데요, 따라서 어떤 한 해의 값만을 가지고 산정하게 됩니다. 다만 이때 주의해야 할 점은 동일한 연도 내에서도 여러 번의 분기가 존재하므로 각 분기별로 구한 후 합산하여야 한다는 점입니다. 지역별 중위주택가격이란 아래 그림처럼 시도 단위로 구분했을 때 중앙에 위치하는 주택의 가격을 의미합니다. 물론 같은 시도 내에서도 동마다 차이가 발생하겠지만 대체로 비슷한 수준이겠습니다.

미분양 물량

미분양 물량은 입주자 모집공고 후 분양되지 않은 잔여세대를 말합니다. 최근 몇 년간 지속되는 공급과잉 현상으로 인해 청약경쟁률이 낮아지고 미계약분이 늘어나면서 자연스럽게 미분양 물량 또한 증가하게 되었습니다. 이러한 미분양 물량은 수요대비 공급량을 가늠할 수 있는 좋은 지표로써 활용될 수 있습니다.

 

거래량

거래량은 한마디로 거래건수를 의미합니다. 주식에서의 거래량과는 조금 다른 개념이지만 큰 틀에서는 비슷하다고 보시면 될 것 같아요. 우리나라 통계청에서는 매월 마지막주 금요일에 전월기준 신고된 자료를 토대로 집계 및 발표를 하고 있습니다. 이를 통해서 실제 계약일과 신고일 사이의 시차를 고려하여 실거래가와 거래량을 추정할 수 있습니다.

 

주택구입부담지수

주택구입부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환부담을 나타내는 지수입니다. 대출상환가능성 여부를 판단하기 위해 고안된 지수이며, 높을수록 부담이 크다는 뜻입니다. 한국주택금융공사 홈페이지에서 조회가 가능하며, 매달 업데이트 되고 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

금리변동요인

금리는 크게 두 가지 측면에서 영향을 받습니다. 첫 번째로는 정부정책이고, 두 번째로는 경제상황입니다. 먼저 정부정책측면에서는 경기부양을 위한 저금리 정책기조 유지 또는 인상여부가 있으며, 다음으로 경제상황측면에서는 미국 연방준비제도 이사회 의장인 제롬 파월의 발언처럼 테이퍼링 시기 결정등이 있습니다.

 

이러한 요인들을 잘 고려해서 서울의 집값예측을 해보시면 될 것 같습니다.