부동산의 종류와 특징,차이

부동산의 종류 첫번째 토지의 개념

부동산중에서도토지는인간에게있어서없어서는안되는필수재이자경제활동의토대입니다.

하지만 우리나라에서는 이 토지라는 자원이 매우 한정되어 있고, 이로 인해 많은 문제들이 발생하고 있습니다.

 

토지공개념이란

 

토지는생산물시장과는달리공급이제한되어있으며,이를독점하기위해국가나개인이인위적으로개입하게되면사회적후생손실이발생하게됩니다.따라서국가는국민경제전체의이익을위하여토지소유권행사에일정한제약을가함으로써토지이용의효율성을높이고자하는데이러한정책수단을토지공개념이라고합니다.

 

토지공개념 도입배경

 

우리나라 헌법 제122조 1항 및 2항(국가는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다) 에 근거하여 1980년대 후반 이후 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제 등 여러 가지 토지공개념 제도가 시행되었으나 위헌판결 또는 실효성 부족 등으로 폐지되었습니다. 그러나 최근 들어 지가상승률이 물가상승률 보다 훨씬 높게 나타나는 현상이 지속되고, 투기수요 증가로 인한 주택가격 급등현상이 나타나면서 정부는 다시 토지공개념 강화정책을 추진하였습니다.

 

토지공개념 실현방안

현재국회에제출된법안으로는종합부동산세신설,양도소득세중과,초과이익환수제부활,재건축부담금부과등이있습니다.

부동산 투자중에서도 토지는 다른 어떤 상품보다도 가치 상승률이 높은 편입니다.

그래서많은사람들이관심을가지고있고실제로도많이거래되고있죠.하지만막상토지를사려고하면막막하기만합니다.

특히나땅이라는건건물처럼눈에보이는것도아니고용도지역과지목등여러가지조건들을따져봐야해서더욱어렵게느껴지죠.

토지의 종류에 대해 알아보고 각각의 특징 및 장단점에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

토지의 종류

토지는크게4가지로분류됩니다.

첫번째로는대지두번째로는농지세번째로는임야네번째로는잡종지입니다.각용어별설명은아래표를참고하세요.

 

 

대지

 

대지는쉽게말해건축물을지을수있는땅을말합니다.

아파트같은주택뿐만아니라상가건물까지도모두다해당되죠.물론농사를짓는농지도대지라고부릅니다.

다만 이 경우엔 실제로 농작물을 재배해야한다는 점이 차이가 있습니다.

농지

 

농지는말그대로농사를짓기위한땅을말합니다.

우리나라에선 대부분 농업인만이 농지를 소유할 수 있도록 되어있습니다.

따라서 만약 내가 직접 농사를 짓지 않는다면 농지를 살 수 없습니다.

그리고 한가지 주의점은 절대 농지라는 개념이 있습니다.

이건 국가에서 지정한 특별한 목적 이외에는 개발행위 자체가 불가능한 지역이기 때문에 반드시 사전에 체크해야만 합니다.

임야

임야는 산을 의미합니다. 나무가 심어져있는 숲뿐만 아니라 돌무더기 언덕같은 곳도 전부다 임야라고 부릅니다.

이러한 임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 나뉩니다.

보존산지는 자연환경보호등 공익목적으로만 이용가능하며 개인개발자체가 거의 불가능합니다.

반면 준보전산지는 도시계획사업부지 또는 관광휴양시설용지로만 활용될 수 있으며 일정조건하에 단독주택 건설도 가능합니다.

 

건물의종류

부동산 투자자라면 누구나 알고있는 아파트, 오피스텔, 상가 말고도 다양한 형태의 부동산들이 존재합니다.

오늘은 이 중에서도 다가구주택과 다세대주택에 대해 알아보겠습니다.

다가구주택과 다세대주택의 차이점

다가구주택이란단독주택안에여러가구가거주할수있도록건축된주택입니다.

한 건물에 소유주가 한명인 경우라고 보시면 됩니다

반면 다세대주택은 공동주택안에 여러 세대가 거주할 수 있도록 건축된 주택이에요. 즉, 각 호수마다 주인이 다릅니다.

다가구는 임대수익률이 높은가요?

 

임대수익률이라는 말 들어보셨나요? 수익률은 내가 투자한 금액 대비 얼마나 많은 이익을 얻었는지 나타내는 지표입니다.

예를들어 1억원을 투자해서 연 5%의 수익률을 얻었다면 100만원의 이익을 얻은 셈입니다.

하지만 만약 같은 돈을 은행에 예금했다면 이자율이 2%이기 때문에 10만원의 손해를 본것이구요.

따라서 월세보다는 전세금 비율이 높고 매매가격이 저렴한 다가구주택일수록 임대수익률이 높다고 볼 수 있어요.

그렇다면어떤지역의다가구주택이좋을까요?

먼저 서울시 전체 인구수 및 세대수 추이를 살펴보면 2011년 이후 꾸준히 감소하다가 2015년부터는 다시 증가하기 시작했습니다.

특히 강남구의 경우 2013년까지는 계속 감소세였다가 2014년부터 증가세로 돌아섰는데요.

이렇게 인구가 늘어나는 지역이라면 앞으로 집값 상승 여력이 있다고 볼 수 있습니다.

또한 최근 몇년간 강북지역의 지가상승률이 강남지역보다 높았다는 점도 참고하면 좋을 것 같습니다.

도시형생활주택이란무엇인가요?

도시형생활주택은도시내에위치한공동주택으로,일반적으로고층아파트,연립주택,다세대주택등을의미합니다.

주로도시내에서교통이편리하고, 생활인프라가잘갖추어져있어도시생활을하기에적합한주거형태입니다.

또한,개인의생활공간이좁은대신,공동시설을공유함으로써다양한부가서비스를제공받을수있습니다.

다중주택이란무엇인가요?

다중주택은도시내에서개인이소유한부동산중,하나의건물내에두개이상의주택이존재하는것을의미합니다.

일반적으로연립주택,다세대주택,아파트등이다중주택의대표적인예시입니다.

다중주택은 주거 공간의 효율성을 높이기 위해 개발되었으며, 공동 시설을 공유하고, 공동관리를 함으로써 경제적인 효과를 얻을 수 있습니다.
도시형생활주택과다중주택은도시내에서주거형태로서많이사용되고있습니다.

도시에서살면서,자신에게맞는주거형태를선택하고,편안하게생활할수있도록하기위해서는각주거형태의특징과차이점을잘파악하고선택하는것이중요합니다.

건물의차이점

 

주택과 아파트의 차이점

주택은단독주택,다가구주택,연립주택등으로구성되어있으며,일반적으로개인이소유하고거주하는주거용부동산입니다.

반면,아파트는대규모건물에여러세대가거주하는주거용부동산입니다.

주택은개인의취향에따라자유롭게디자인이가능하고,일반적으로개인이소유하기때문에주거비용이저렴합니다.

반면,아파트는대규모건물이기때문에보안성이높고,주거환경이안정적입니다.

또한,아파트는대개시설이잘갖추어져있어생활편의성이높습니다.

상가와 오피스텔의 차이점

상가는상점과사무실등의상업용부동산입니다.

대개상가는대형건물의1층부터3층까지의공간을차지하며,일반적으로매장이나사무실을운영하는데사용됩니다.

반면,오피스텔은사무실과주거공간이함께있는부동산입니다.

주로중소기업이나개인사업자들이사용하며,사무실과주거공간이함께있기때문에생활편의성이높습니다.

또한, 오피스텔은 주거공간이 있기 때문에 임대료가 높아지는 경향이 있습니다.

토지와 빌딩의 차이점

토지는건물을지을수있는땅을말합니다.

대개건물을지을수있는권리를말하며,대부분은건물을지을수있는권리가포함되어있습니다.

반면,빌딩은건물자체를말합니다.대개건물을지을수있는권리를포함하고있으며,대부분은건물과함께토지도포함되어있습니다.

토지는대개투자비용이적지만,건물이없기때문에수익성이낮습니다.

반면,빌딩은대개투자비용이많이들지만,건물이있기때문에수익성이높습니다.

도시형 생활주택과 다중주택의 차이점

도시형생활주택과 다중주택은공통점이많지만,몇가지차이점이존재합니다.

도시형 생활주택은 대개 아파트 단지와 같은 대규모 건물에서 구성되어 있으며, 다중주택은 작은 규모의 건물에서 구성되어 있습니다.

또한, 도시형 생활주택은 공동 시설을 더욱 많이 공유하며, 다중주택은 개인의 생활 공간이 더욱 중요하게 여겨집니다.

마지막으로, 도시형 생활주택은 대개 분양을 통해 구입할 수 있으며, 다중주택은 대개 전세나 월세로 거주합니다.

 

다음번에는 부동산의 가치를 산정하는 방법과 시장의 가치 결정방법에 대해서 말씀드리겠습니다.